Interviuri în oglindă

• Daniel Niculiță: ” Lângă Palas se cresc porci și găini pentru că Primăria blochează proiectele imobiliare”
• Cătălin Tudosă: ”Nu am simțit criza. Ba chiar aș putea spune că am sfidat-o!”

Sintagma ”dezvoltator imobiliar” a devenit în percepția generală sinonimă cu luxul și bogăția. Banii nu se câștigă însă atât de ușor. Daniel Niculiță și Cătălin Tudosă sunt doi tineri oameni de afaceri din această branșă care se bucură de recunoaștere. Au dezvoltat mai multe proiecte, au avut parte de succes și bineînțeles au câștigat bani. Cei doi vorbesc la Interviurile 7Est ”în oglindă„ despre începuturile acestor afaceri, despre momentele grele prin care au trecut sau despre modul în care autoritățile îi sprijină ori le pun piedici investitorilor imobiliari. În rândurile de mai jos puteți descoperi câteva dintre secretele rețetei succesului.

1. Cum ați intrat pe acest segment de business? Cum au fost începuturile?

Daniel Niculiță: Am pornit de jos. Am muncit în Italia mai mulți ani de zile și am strâns bani. Acolo am văzut cum, de la o zi la alta, se construiește tot mai mult. Se ridică cartiere noi si localitățile se schimbă și se dezvoltă la foc automat. Am intuit că acesta va fi trendul și la noi și m-am întors în țară cu acest gând. Am investit banii munciți în Italia în câteva terenuri, iar apoi am început să construiesc. Pentru primul proiect am luat un împrumut din bancă și am fost tot timpul cu securea deasupra capului. Oricând exista pericolul să mă blochez și să pierd totul. Am depășit acest prin moment cu bine, iar după lucrurile au mers de la sine.

Cătălin Tudosă: Am început cu construirea de case individuale și duplexuri, urmărind amplasarea lor în zone foarte apropiate de oraș, cu modele și finisaje inspirate din Italia în special. Începuturile au fost promițătoare deoarece acest segment de investii, știm cu toții, că aduce profituri bune dacă ceea ce promiți pui și în practică. Ulterior, la sugestia unor clienți, care spuneau că și-ar dori să vadă în oraș și blocuri cu apartamente făcute la standardele respective, am hotărât să îndrăznesc să vreau mai mult și am reușit.

2. Cât de dificil este acest tip de afacere și care sunt încercările prin care trece un dezvoltator imobiliar de la idee la recepția și vânzarea proiectului?

Daniel Niculiță: Orice afacere este dificilă. Nu știu dacă există o afacere corectă care să fie ușoară și să nu ai bătăi de cap. Problema dezvoltatorilor imobiliari este că ei sunt priviți și judecați în mod eronat de multă lume. Până la urma urmei în orice branșă și categorie de afaceri există oameni corecți și oameni incorecți. Pentru câteva persoane care la un moment dat au greșit sau au făcut ceva ilegal toți dezvoltatorii sunt blamați. Dacă este să discutăm la rigoare noi facem un tip de afacere legală, la vedere, la care plătim taxe către statul român. Toate tranzacțiile noastre sunt înregistrate și fiscalizate. Într-adevăr, întâmpinăm și foarte multe piedici. Unele dintre ele sunt neintenționate, dar de multe ori ne lovim de reaua intenție a unor persoane. Iar un dezvoltator imobiliar trece prin foarte multe momente dificile, cumpene, de la cumpărarea terenului, proiectarea clădirilor, obținerea avizelor și autorizațiilor, construire și până la vânzarea apartamentelor sau caselor către clientul final. Legislația este deficitară, iar unii funcționari ai statului sunt total nepregătiți. În Iași este un calvar să obții o autorizație de construire și dezvoltarea orașului este încetinită de greutatea cu care se obțin documentele de la instituțiile statului.

Cătălin Tudosă: Afacerea teoretic nu este greu de făcut dar, în practică lucrurile se schimbă. Un dezvoltator imobiliar, în primul rând, trebuie să asculte cu atenție piața, să aducă la îndemâna clientului cât mai multe facilități. Părerea mea este că cea mai grea încercare pentru un dezvoltator este să reușească să vândă proiectul înainte de a fi finalizat. Când clienții ajung să cumpere apartamentele în faza de lucru acest lucru m-a încurajat să-mi lărgesc viziunea asupra imobiliarelor și să reinvestesc tot profitul în dezvoltare continuă. Ca să iți vină ideea de a investi în imobiliare nu trebuie să fii vreun geniu, diferența o face modul în care vede fiecare acest segment.

3. Se tot aude că Primăriile pun piedici dezvoltatorilor imobiliari. Pe de altă parte cetățenii reclamă că se construiește haotic și fără respectarea legii. Care e adevărul?

Daniel Niculiță: Eu nu sunt deținătorul adevărului absolut. Dar pot să vă spun ceea ce știu despre afacerile mele și despre pățaniile altor dezvoltatori imobiliari cu care discut și colaborez în mod frecvent. Există funcționari care blochează procesul de emitere a avizelor și autorizațiilor de construire, fie intenționat, fie din necunoașterea legii. Există și un curent frecvent la Iași care constă în reclamarea și blocarea proiectelor de către vecini. În Iași, funcționarii Primăriei eliberează autorizațiile în funcție de interesele vecinilor. Ei nu se consultă legea și specialiștii în domeniu, ei se consultă cu vecinii. Nu contează dacă ai dreptate, important este să nu se supere vecinii pe Primărie. Există zone în oraș și proiecte care sunt blocate momentan pentru că așa vor locatarii din zonele respective. În loc să avem o dezvoltare a centrului ca în celelalte orașe mari din țară, la Iași se cresc găini și porci în inima orașului. Avem o dezvoltare în centrul orașului, un proiect unic în România, ansamblul Palas, iar la câteva străzi distanță se cresc porci și găini pentru că funcționarii din Primărie blochează proiectele din zona respectivă. În loc să fim consiliați și sprijiniți în demersurile noastre, care aduc o plus valoare orșului și economiei locale, noi suntem vânați.

Cătălin Tudosă: Părerea mea că aceste piedici sunt fondate. Atât timp cât un dezvoltator imobiliar prezintă unei primării un proiect care respectă întru-totul reglementările zonelor unde se dorește autorizarea, nu am auzit cazuri să se respingă sau să se pună piedici. Probabil aceste așa numite” piedici” sunt mai degrabă nemulțumirile unora care vor să facă constucții pe terenuri cu indici urbanistici care nu permit cât își doresc ei. Eu ca să pot face un cartier cu turnuri a trebuit să fac un PUZ la care s-a lucrat foarte atent timp de aproape 2 ani. Păi, în cazul meu ce puteam să spun? Că m-a împiedicat cineva? Nu! Așa e legea și trebuie respectată, ca să nu se ajungă la haos.  O alta calitate a unui dezvoltator, din punctul meu de vedere, este răbdarea. Ca să faci investiții bune pe termen lung, în imobiliare, această calitate joacă un rol important.

4. Cum v-a afectat criza și cum a evoluat piața imobiliară în tot acest timp? Cum vedeți acest tip de business peste 10 ani?

Daniel Niculiță: Am demarat primul proiect imobiliar chiar înainte de a începe criza. Când aproape să termin piața începuse să se blocheze iar eu aveam apartamentele terminate dar nu prea mai aveam cui să le vând. Nu mai erau bani și era o mare reticiență în piață. Aveam credit în bancă și trebuia să vând ca să achit banca. Dormeam cu telefonul sub cap și răspundeam la orice oră la orice apel ca să pot vinde apartamentele. Apoi a apărut programul Prima Casa și ușor-ușor au început să se vândă imobilele. Piața și-a revenit și acum este în plină dezvoltare. Și va continua să se dezvolte. În următorii ani piața se va așeza și va ajunge la maturitate.

Cătălin Tudosă: Eu aș putea spune că am sfidat-o. Nu m-am simțit afectat de criza, mai mult de atât, atunci practic m-am lansat oficial pe acest segment, în ciuda sfaturilor pe care le primeam,  și anume, să aștept să treacă valul asta greu și să continui după. Eu am făcut opusul și am reușit să tot întregesc palmaresul cu câte  6-7 blocuri pe an. Nu pot să preconizez chiar atât de departe, dar cred că cel puțin 5 ani o să fie treabă de făcut în imobiliare atât timp cât respecți ceea ce promiți.

5. Cum a evoluat afacerea dvs în timp și care sunt planurile de viitor?

Daniel Niculiță: Afacerile imobiliare au evoluat natural și firesc. Pe măsură ce trece timpul și ai în portofoliu mai multe proiecte imobiliare afacerile devin mai stabile și mai sigure. Cu timpul crește experiența, crește încrederea instituțiilor bancare în persoana care dezvoltă proiectele imobiliare, crește calitatea serviciilor, crește notorietatea și ceea ce este cel mai important crește încrederea clienților. Când ai în background mai multe proiecte finalizate cu succes și zeci de clienți mulțumiți ai cea mai bună carte de vizită. Având acumulată această experiență și având în spate și un capital care asigură finanțarea oricărui proiect indiferent de anvergură, este normal să mergem înainte în această piață în care cererea este în creștere. Voi continua să dezvolt proiecte de calitate și voi încerca tot timpul să inovez în beneficiul clientului.

Cătălin Tudosă: Afacerea a evoluat așa cum am preconizat, poate chiar mai bine. Atunci când țintești sus și crezi în ceea ce faci, nu ar trebui să obții decât rezultate bune. Planurile de viitor sunt la fel de îndrăznețe. Vreau să fac în următorii trei ani cel de-al doilea cartier, dar de această dată cu blocuri turn, și după cum spuneam, să ridicăm standardele cu mult față de primul cartier. Va fi unul din cele mai frumoase ansambluri rezidențiale construite până acum. Chiar dacă nu este în centrul Iașului, am compensat lucrul acesta, în primul rând, prin amplasarea lui în imediata apropiere a mijloacelor de transport în comun și binențeles prin prețul de vânzare.

6. Toată lumea s-a apucat de construit blocuri sau cartiere de vile. Cât de bănoasă este o astfel de afacere? Este piața imobiliară saturată sau încă mai este nevoie de locuințe?

Daniel Niculiță: Evident că nimeni nu face afaceri fără să câștige. Tocmai de asta se numește afacere și nu act de caritate. Acum, cât de mare este profitul depinde la ce ne raportăm. Cert este că piața imobiliară nu mai asigură câștigurile fabuloase din perioada dinainte a crizei financiare, însă asigură un câștig corect în raport de investițiile făcute și de riscul asumat. Piața imobiliară din Iași este în plină dezvoltare. Este o dezvoltare independentă de voința noastră a dezvoltatorilor sau a autorităților. Este o cerere foarte mare de locuințe. Orașul o cere. Miile de locuri de muncă care se generează în domeniul IT, polul de dezvoltare economică regională care se crează în jurul Iașul precum și celelalte afaceri care iau amploare în Iași determină această dezvoltare. Sunt sute sau poate mii de studenți care rămân în Iași după terminarea studiilor și sunt alte câteva sute sau poate mii de oameni care s-au relocat cu serviciul în Iași. Toate acestea generează o dezvoltare urbană la care nimeni nu se poate opune și care solicită și absoarbe un număr mare de proiecte imobiliare. Important este ca autoritățile să lase lucrurile să curgă de la sine și să nu încurce o evoluție firească a zonei.

Cătălin Tudosă: Așa este, majoritatea văd în asta o oportunitate de investiție care aparent aduce un profit mare și rapid. Lucrurile nu stau așa. Nu toată lumea este facută să poată face construcții. Eu am lucrat câțiva ani în Italia în construcții, unde am dobândit experiență, și după ce am revenit în țară am început cu litera A din alfabet nu direct cu Z. De obicei, acești dezvoltatori dispar de pe piață la fel de repede cum apar. În momentul de față încă este deficit de locuințe. Probabil în maxim trei ani se va ajunge la un echilibru între cerere și ofertă.

7. Care este cel mai important proiect dezvoltat de dvs până acum? Care este feed-back-ul de la clienți? Ce așteptări au cumpărărtorii și care sunt principalele lor nemulțumiri de după recepția imobilului?

Daniel Niculiță: Pentru mine cel mai important proiect a fost primul. Atunci mi-am făcut botezul în imobiliare și tot atunci mi-am făcut rampa de lansare. Dacă dădeam greș la primul proiect aș fi pierdut totul și nu ar mai fi existat un al doilea. Am învățat multe din prima experiență imobiliară și am câștigat și banii necesari să merg mai departe și să investesc în alte proiecte. Activez de foarte mult timp în piață ceea ce înseamnă că există un feed-back pozitiv din partea clienților mei. Mai am și acum numerele de telefon la majoritatea celor la care le-am vândut apartamente și ei au numărul meu. Dacă aș fi fost neserios sau erau probleme ați fi aflat cu siguranță acest lucru. Suntem într-o piața foarte volatilă, iar dacă se duce vorba că ești neserios ca și dezvoltator nu mai reușești să vinzi nimic. Cumpărătorii vor să obțină maximul pentru banii care îi plătesc și se așteaptă ca dezvoltatorii să ofere calitate și seriozitate. Concurența reglează piața și dă posibilitatea clienților să obțină ceea ce vor.

Cătălin Tudosă: Până acum, cel mai mare proiect pe care l-am facut este ”Cartierul VIȘOIANU”, situate în capătul cartierului CUG, la intrare în Lunca Cetățuii. Este un proiect dezvoltat  pe un teren de 4.7 ha, cu un număr de 700 apartamente incluzând super market-uri, parcuri de joacă pentru copii și locuri de parcare la discreție, care s-au dat gratis de altfel. Menționez faptul că în cartier 98 % din locatari sunt tineri cu copii mici, lucru care i-a determinat pe foarte mulți să aleagă o locuință în acest complex. Clienții vor să aibă   un cartier curat, apartamente bine compartimentate și finisate frumos, locuri unde să-și parcheze mașinile, parcuri unde să-și scoată copii, magazine de unde să își facă cumpărăturile, farmacie, grădiniță, etc. Eu am răspuns la toate aceste cerințe. Vreau clienți mulțumiți care să mă recomande mai departe. Clienți nemulțumiți nu prea am avut, iar când a existat cea mai mică problemă, s-a remediat imediat .

Rareș Neamțu