Accesul facil la credite pentru achiziționarea unei locuințe a dus rapid la creșterea pieței imobiliare. Profiturile consistente obținute de marii dezvoltatori imobiliari le-au făcut cu ochiul multor oameni de afaceri. Așa se face că pe piața imobiliară au apărut peste noapte sute de dezvoltatori. În goana după bani, sau din neștiință, unii investitori au început să construiască după ureche. Au trasat câteva schițe și au conceput blocul. Apartamente cu suprafețe mici, fără dependințe, cu preț atrăgător menite să convingă rapid clienții cu posibilități reduse. Împovărați cu rate pe viață, clienții se trezesc înghesuiți în locuința mult visată mai ceva ca într-o cutie de chibrituri. Specialiștii în domeniu recunosc această practică des întâlnită și spun că există o singură soluție pentru a o stopa: aplicarea Legii Locuinței. Ce nu știu unii investitori este că acest act normativ impune niște standarde minimale la construirea locuințelor. Acestea reglementează suprafețele locuințelor în funcție de numărul de persoane și le împarte pe categorii în funcție de numărul de camere.
Lege făcută pentru a fi încălcată?
Potrivit legii locuinței, o garsonieră trebuie să aibă o suprafață utilă de minim 37 de mp și o suprafață construită de 58 de mp. Din cei 37 de metri pătrați, minimum 18 mp sunt destinați camerei de zi, iar locul de luat masa trebuie să aibă minimum 2,5 mp. De asemenea, imobilul trebuie să fie prevăzut cu o bucătărie de 5 mp, un spațiu de depozitare de 2 mp și un grup sanitar de 4,5 mp. Potrivit aceluiaşi act normativ, apartamentul cu două camera trebuie să aibă minimum 52 de mp utili. Din aceștia, 18 mp trebuie să măsoare livingul, 12 mp dormitorul, locul de luat masa 3 mp, bucătărie 5 mp, spațiul de depozitare de 2 mp și baia 4,5 mp. Acestea sunt suprafețele minime pe care trebuie să le aibă o locuință.
Chiar dacă legea impune nişte standard minimale, unii dezvoltatori nu respect decât suprafaţa totală a imobilului, compartimentarea facându-se fără respectarea cerinţelor impuse. Iar atunci când li se deschid ușile clienților aceștia constată cu stupoare că se trezesc direct în living, fără nici un hol, cu un dormitor în care abia le încape un pat de 2 metri sau de pe canapea se uită direct în chiuvetă deoarece livingul şi bucătăria sunt open space.
Cumpărătorii joacă după regulile dezvoltatorilor
Fenomenul de suprafețe cât mai mici, compartimentate în stil “american” a început să atragă atenția atât a arhitecților, cât și a constructorilor.
„Este o ticăloșenie a dezvoltatorilor. Sigur se încalcă multe lucruri în treaba asta, inclusiv legea nu este respectată. Se construiește în stil american, încearcă să spună dezvoltatorii cărora nu vor să respecte Legea Locuinței, iar tinerii nu se gândesc că în momentul în care își vor întemeia o familie, spațiul va fi insuficient și sufocant. În plus, DSP nu permite prin lege să se doarmă în nici o încăpere unde sunt gaze. Iar din exterior este și mai deranjant când vezi în ce hal sunt făcute fațadele blocurilor. Cum credeți că o să arate aceste blocuri peste 30 de ani? Este dramatic modul în care se construiesc astazi locuințele”, a avertizat arhitectul Dragoș Ciolacu, conf. univ. dr. la Facultatea de Arhitectură a Universităţii Tehnice Iaşi.
Puşi la zid de arhitecţii cu experienţă, dezvoltatorii imobiliari susțin că sunt forţaţi de clienţi să încalce legea şi construiesc după placul lor.
„La mine nu e cazul. La mine cea mai mică suprafață pe care o am este de 47 de metri pătrați. Sunt de acord cu Legea Locuinței. Nu îi obligă nimeni să cumpere. Dacă omul vine la tine și spune că nu are bani de 40 de mp, îi faci de 20 mp. Știți cum e… După cerere e și oferta. Deja se simte o scădere a vânzărilor de apartamente. Cât o să mai scadă? Probabil că o să se blocheze de tot. Prețurile au rămas la fel însă nu mai vin cumpărători. Probabil că o să scadă și prețurile în viitor”, a declarat Claudiu Oanea, dezvoltator imobiliar.
Pentru suprafețe mici se îndatorează pe viață
Însă nici clientul nu cunoaște Legea Locuinței care este constrâns de cele mai multe ori de partea financiară.
“Totul pleacă de la educația clientului și de la modul în care clientul își respectă propriul ban. La câte locuințe s-au făcut ignorând Legea Locuinței, cine poate să întoarcă actele astea și să schimbe acum? Omul așa a luat, există contracte între ei. Nimeni nu a mai urmărit clasificarea apartamentelor. Clientul român urmărește să cumpere gresia, faianța pe care o văd, și parchetul pe care îl văd sau varul, și nu sunt interesați de structură, nu sunt interesați de elemente chiar importante și cumpără de câți bani are sau îi dă banca, fără să îi pese că se îndatorează pe viață. Teoretic ar fi trebuit să existe tendița oamenilor de a locui în spații mai vaste, mai dotate, cu instalații mai de calitate. Dormitoarele nu sunt foarte importante, e suficient să conțină pat dublu, două noptiere și un dulap de haine. Dar zona de zi, bucătăria, locul de servit masa și livingul, ar trebui să fie generoase. Asta fără se se încalce Legea Locuinței, să se respecte niște distanțe, în special băi, bucătării și holuri”, a declarat omul de afaceri Cristi Cioancă.
Majoritatea cumpărătorilor se gândesc la apartamente spațioase, însă, într-un final, de cele mai multe ori renunță la multe condiții pentru a obține o locuință.
“Clienții caută apartamente mari, spațioase și cu multă lumină, de preferat cu geam la baie și la prețuri accesibile. Cumpărătorii nu cunosc Legea Locuinței și drepturile pe care le au atunci când cumpără un apartament. În condițiile în care dezvoltatorii calculează prețul în funcție de suprafața utilă este firesc să avem multe apartamente de tip open space, cu foarte puțini pereți, fără spații de depozitare. Prima condiție a cumpărării este accesul facil la bloc, locuri de parcare. Clienții renunță la multe mofturi pentru un apartament cât mai central, aproape de locul de muncă sau de școala copiilor. Astfel se mulțumesc cu apartamente de 40 de mp, fără loc de parcare și compartimentarea locuinței o acceptă așa cum a gândit-o dezvoltatorul”, a declarat Gabriela Iftimie, team leader RE/MAX Trend.
Iar succesul dezvoltatorilor este garantat, clientul uitând să ia în calcul posibile schimbări ce vor urma pe parcursul vieţii.
“Cei care au mare succes în momentul de față în imobiliare sunt cei care ascultă solicitările, cerințele clientului. Și atunci, evident, oferind ceea ce clientul vrea, are succes. Problema e că acești cumpărători nu știu dacă ar fi piață și mai departe ca el să revândă acel apartament, în momentul în care vrea să își facă o familie. Gândirea nu e una pentru viitor, este evident faptul că ei cumpără de azi pentru azi, viitorul imediat. E un cerc vicios. Zone considerate bune în Iași sunt cele mai aproape de serviciu”, a explicat omul de afaceri Cristi Cioancă.
Calitatea primează
“Se construiesc locuințe mici, în toată lumea, în toate țările civilizate, locuințe mai mici decât cele pe care le vedem noi la dezvoltatorii imobiliari. Sunt făcute cu cap și sunt interesante. La noi se discută la metri pătrați. Marea problemă nu este faptul că se construiește mult, ar trebui să construim de zece ori mai mult ca să acoperim nevoile orașului, dar să o facem într-un mod cât mai calitativ și să atragem clienții cu fațade și spații care să le ofere un confort mult peste așteptările lor. Din păcate la noi se aplică numai normative, “rețete” care nu îți crează o imagine corectă sau un ansamblu corect. Ar trebui ca Legea Locuinței să fie flexibilă, astfel încât să facem locuințe și foarte mici, dar să ne impună respectarea principiilor de proiectare așa cum le moștenim. Și cred că aici s-ar putea lucra. Pentru că cei care verifică Legea Locuințelor sunt verificatori de arhitectură, ei ar trebui cumva să blocheze sau să încurajeze proiectele respectând o lege felxibilă, o lege care să ne impună calitate”, a declarat arhitectul Marian Jan Chirița.
Scad prețurile apartamentelor?
Dezvoltatorii imobiliari susțin că cumpărătorii au început să se împuţineze și se așteaptă ca vânzările să scadă sau chiar să îngheţe. Astfel se văd nevoiți să mai lase din prețurile apartamentelor.
“În momentul de față fondurile pentru Prima Casă sunt aproape terminate. Mai mult, de la 1 ianuarie 2019, potrivit noilor prevederi, nivelul maxim al gradului de îndatorare va fi de 40 % din venitul net, la creditele în lei și 20 % la cele în valută. Rata maximă de îndatorare poate fi majorată cu cinci procente pentru creditele contractate în scopul achiziționării primei locuințe”, a mai spus a declarat Gabriela Iftimie, team leader RE/MAX Trend.
Apartamentele care se încadrează în Legea Locuințelor se pot găsi mai ușor la marginea orașului, unde sunt locuri de parcare, spații de joacă, spații verzi, spații de depozitare pentru fiecare apartament în parte.
Legea Locuinței – Lege nr.114/1996, republicată în monitorul Oficial al României
EXIGENŢE MINIMALE pentru locuinţe
– acces liber individual la spaţiul locuibil, fără tulburarea posesiei şi a folosinţei exclusive a spaţiului deţinut de către o altă persoană sau familie;
– spaţiu pentru odihnă;
– spaţiu pentru prepararea hranei;
– grup sanitar;
– acces la energia electrică şi apa potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate şi a reziduurilor menajere.
– Suprafaţa camerei de zi de la locuinţa cu o cameră include spaţiul pentru dormit.
– Locul de luat masa poate fi înglobat în bucătărie sau în camera de zi.
– Înălţimea liberă minimă a camerelor de locuit va fi de 2,55 m, cu excepţia mansardelor, supantelor şi nişelor, la care se va asigura un volum minim de 15 mc de persoană.
– Suprafaţa locuibilă este suprafaţa desfăşurată a încăperilor de locuit. Ea cuprinde suprafaţa dormitoarelor şi a camerei de zi.
– Suprafaţa utilă este suprafaţa desfăşurată, mai puţin suprafaţa aferentă pereţilor.
– Suprafaţa utilă a locuinţei este suma tuturor suprafeţelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: cameră de zi, dormitoare, băi, WC, duş, bucătărie, spaţii de depozitare şi de circulaţie din interiorul locuinţei. Nu se cuprind: suprafaţa logiilor şi a balcoanelor, pragurile golurilor de uşi, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nişele de radiatoare, precum şi suprafeţele ocupate de sobe şi cazane de baie (câte 0,50 mp pentru fiecare sobă şi cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuinţelor duplex, rampa, mai puţin palierele, nu se cuprinde în suprafaţa utilă a locuinţei.
– Suprafaţa construită pe locuinţă, prevăzută în tabelul B, este suma suprafeţelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum şi a cotei-părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea şi evacuarea deşeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adaugă suprafaţa aferentă pereţilor interiori şi exteriori ai locuinţei; în cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafaţa aferentă sobelor şi cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafeţele aferente boxelor de la subsol şi ale garajelor care pot fi prevăzute distinct.
– Suprafaţa încăperii sanitare principale din locuinţă va permite accesul la cada de baie al persoanelor imobilizate în scaun cu rotile.
– Încăperea sanitară se include în locuinţă, în cazul în care pot fi asigurate alimentarea cu apă şi canalizarea.
– Lăţimea minimă de circulaţie a coridoarelor şi a vestibulului din interiorul locuinţei va fi de 12O cm. – În funcţie de amplasamentul construcţiei, suprafeţele construite pot avea abateri în limitele de +/- 10% .
– Numărul de persoane pe locuinţă se utilizează la repartizarea locuinţelor sociale, de intervenţie, de serviciu şi de necesitate.
– Se vor prevedea întrerupătoare şi aplice pentru fiecare spaţiu de depozitare şi spaţiu de circulaţie.
– Priza cu contact de protecţie, instalată pentru baie, se montează în exteriorul încăperii.
– Fiecare locuinţă va fi prevăzută cu instalaţie de sonerie.
– În clădiri cu mai multe locuinţe se vor prevedea instalaţii şi prize pentru antena colectivă şi telefon.
– Pentru locuinţele situate în mediul rural, dotările minime privind încăperile sanitare şi bucătăria se vor putea realiza pe parcursul existenţei construcţiei, în corelare cu racordarea locuinţei la reţelele de utilitate publică sau la sistemul propriu de alimentare cu apă şi evacuare controlată a apelor uzate.
Spaţii şi instalaţii de folosinţă comună pentru clădiri cu mai multe locuinţe
– Instalaţii de prevenire şi stingere a incendiilor, precum şi ascensor conform normelor în vigoare.
– Spaţii pentru biciclete, cărucioare şi pentru uscarea rufelor.
– Spaţii destinate colectării, depozitării şi evacuării deşeurilor menajere.
– Spaţii pentru depozitarea combustibililor solizi sau lichizi, în situaţiile în care nu se pot asigura încălzirea centrală şi/sau gaze la bucătărie.
– Rampă de acces pentru persoanele imobilizate în scaun cu rotile
