O extindere a aplicării TVA-ului redus de 5% la achiziția de locuințe ar fi trebuit să aibă loc încă de la începutul lui 2021, însă a fost amânată și noul termen este 1 ianuarie 2022. Doar că Guvernul a stabilit o altă modificare peste modificarea adoptată și neaplicată până acum: cota redusă se poate aplica, o singură dată, la achiziția de locuințe între 450.000 – 700.000 de lei, iar la cele sub 450.000 de lei cota redusă se aplică exact ca până acum.
OUG 130/2021 vine cu o schimbare importantă în materia TVA-ului redus la locuințe. Ne amintim că aplicarea TVA-ului de 5% pentru locuințe de până la 140.000 de euro nu a mai ajuns să se aplice, măsura fiind amânată pentru începutul acestui an, limita din 2021 fiind de 450.000 de lei.
Guvernanții au găsit însă o cale de mijloc între modul cum se aplică acum cota redusă și ceea ce se propusese prin OUG 226/2020 și n-a mai ajuns să se aplice până în prezent: aceeași cotă redusă de TVA de 5%, care să se aplice locuințelor până la 450.000 de lei, iar cei care vor locuințe ceva mai scumpe de atât, dar nu mai mult de 700.000 de lei, să poată aplica această cotă de 5%, dar numai o singură dată.
Astfel, în Cod a rămas ideea că „livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice (…)”, dar a mai apărut o prevedere.
„livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depășește suma de 450.000 lei, dar nu depăşeşte suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice. Suprafaţa utilă a locuinţei este cea definită prin Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Anexele gospodăreşti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Cota redusă se aplică numai în cazul locuinţelor care în momentul vânzării pot fi locuite ca atare. Orice persoană fizică poate achiziţiona, începând cu data de 1 ianuarie 2022, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuință a cărei valoare depășește suma de 450.000 lei, dar nu depășește suma de 700.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de 5%” este noua prevedere care a intrat în Codul fiscal, la articolul 291 alin. (3).
Cum va verifica statul aceste persoane pentru a nu li se aplica regimul de TVA favorabil de mai multe ori? Prin înființarea unui registru special, unde informațiile sunt furnizate de notari: „se organizează «Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5%», în format electronic, pe baza informațiilor din actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute (…), autentificate începând cu data de 1 ianuarie 2022. Notarii publici au obligația:
a) să verifice îndeplinirea condiției referitoare la achiziția unei singure locuințe a cărei valoare depășește suma de 450.000 lei, dar nu depășește suma de 700.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de TVA de 5%, prin consultarea «Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5%», înainte de autentificarea actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe și, în situația în care constată că nu este îndeplinită această condiție, să le autentifice doar dacă livrarea se efectuează cu cota standard de TVA;
b) să completeze «Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5%», la data autentificării actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute (…);
c) să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei locuințe prevăzute la alin. (3) lit. c) pct. 5 mențiuni cu privire la respectarea obligațiilor prevăzute la lit. a) și, după caz, la lit. b);
d) să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (3) lit. c) pct. 3 mențiuni cu privire la respectarea obligației prevăzute la lit. b);
e) să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru locuințele prevăzute la alin. (3) lit. c) pct. 3 și 5 cota de TVA aplicată, indiferent dacă TVA se aplică la preț sau este inclusă în preț”, potrivit OUG-ului.
Ce se întâmplă, totuși, până când registrul apare în mod concret? Cumpărătorii vor declara în fața notarilor că îndeplinesc condiția pentru cumpărarea locuinței cu TVA redus, doar că declarațiile, scrie în ordonanță, nu vor fi ținute de notari – ci de vânzători. Notarii vor avea însă zece zile la dispoziție de la operaționalizarea registrului ca să îl completeze cu datele care s-au strâns până atunci în urma achizițiilor cu această cotă redusă pentru locuințe mai scumpe.
În fine, aplicarea OUG nr. 226/2020 în materia TVA-ului redus pentru toate locuințele de până la 140.000 de euro nu se va mai aplica, firește, în condițiile în care au apărut aceste noi modificări.
